Придбання квартири – значуща подія, пов’язана або з оформленням іпотечного кредиту, або з тривалим накопиченням коштів. Майбутні власники мають проявляти обережність і ретельно перевіряти як об’єкт нерухомості, так і забудовника. Ми розповімо, як безпечно придбати квартиру в новобудові, щоб уберегтися від обману і не стати жертвою шахраїв.
Порада № 1. Оцінка репутації забудовника
Намагайтеся не купувати квартиру в новобудові, побудованій маловідомою компанією. Навіть якщо забудовник відомий, обов’язково перевірте відгуки реальних клієнтів, розміщені на незалежних майданчиках (соціальні мережі, форуми), а також згадки в ЗМІ. Особливу увагу приділіть сайту забудовника: на ньому має бути представлена інформація про терміни будівництва з необхідною дозвільною документацією. Крім того, слід враховувати:
- кількість успішно побудованих і зданих будинків;
- темпи зведення об’єктів, наявність випадків зриву термінів будівництва.
Відвідування офісів обраних компаній, а також уже зданих ними об’єктів допоможе отримати достовірну інформацію про якість зведених будівель і можливі “підводні камені”, з якими зіткнулися власники нерухомості на етапі укладення угоди. Вивчіть партнерів забудовника: якщо він співпрацює з великими банками, холдингами, підрядними організаціями, це свідчить про високий рейтинг компанії, що зміцнює довіру.
Порада № 2. Моніторинг документів
Кожен потенційний клієнт забудовника має право на доступ до інформації та даних, які дають змогу переконатися в сумлінності потенційного контрагента. Під час візиту в офіс обов’язково ознайомтеся з установчими документами. Забудовник повинен мати не тільки ліцензію, а й дозвіл на будівництво, а також документи на землю. Рекомендується запросити зразок договору купівлі-продажу, в якому мають бути вказані:
- терміни завершення будівництва;
- умови розірвання договору та штрафні санкції за їх порушення;
- угоду про фіксацію вартості квадратного метра, в іншому разі компанія залишає за собою право змінювати тариф;
- терміни передання квартири та документів, необхідних для оформлення власності.
Бажано, щоб договір був вивчений незалежним юристом, щоб уникнути “дрібного шрифту” і некоректних формулювань. Зверніть увагу, що забудовник може реалізовувати нерухомість через власний відділ продажів або залучати агентства: пряма угода вигідніша, інакше покупцеві доведеться додатково оплачувати послуги посередників.
Порада № 3. Вибір району
Не менш важливим є і вибір населеного пункту з урахуванням:
- зручності їзди транспортом до роботи;
- наявної та майбутньої інфраструктури;
- транспортної доступності, наявність паркувальних місць;
- екологічних факторів;
- потенціалу майбутнього розвитку.
Розумна і зважена купівля квартири в новобудові передбачає розумний і зважений вибір планування і площі. Саме від цих параметрів залежатиме подальше комфортне проживання в придбаній нерухомості.
Основні ризики під час купівлі квартири
Призупинення будівництва та банкрутство забудовника
Одним із найнесприятливіших результатів купівлі квартири на первинному ринку є повне зупинення будівництва та банкрутство забудовника. Сьогодні держава активно бореться з цією проблемою: ухвалює відповідні закони, успішно працює напрямок захисту прав покупців житла. Проте ще не так давно подібна ситуація була поширеною.
Якщо ви зіткнулися з припиненням будівництва, не варто впадати у відчай. Найімовірніше, інша компанія завершить роботи і передасть довгоочікувану квартиру пізніше встановленого терміну, або вам повернуть гроші.
Коли забудовник більше не може продовжувати роботу і покривати борги, його офіційно оголошують банкрутом. Якщо компанія збанкрутувала, це не означає, що під час купівлі квартири ви стали жертвою шахраїв. Часто такий результат є наслідком подорожчання будівельних матеріалів або різних форс-мажорних ситуацій.
Після отримання статусу банкрута майно забудовника продається, а всі виручені кошти йдуть на погашення боргів компанії перед кредиторами. Кошти не одразу доходять до покупців житла, які бажають повернути гроші, спочатку компанія повинна розрахуватися зі своїми співробітниками. Що відбувається з будівлею в цій ситуації? Можливі два варіанти розвитку подій:
Будівля переходить до нового забудовника, який завершує роботи і передає квартиру власнику. Якщо покупець житла вирішує дочекатися закінчення будівництва, то його включають до реєстру вимог про передачу майна.
У разі банкрутства забудовника учасники пайового будівництва можуть домовитися і самостійно створити житлово-будівельний кооператив для завершення робіт.
Щоб не потрапити в подібну ситуацію, ми рекомендуємо планувати купівлю квартири у забудовників, які добре зарекомендували себе, мають значний досвід і земельний банк. Зазвичай такі компанії стійкі до змін на ринку, а їхні бюджети дають змогу не турбуватися про ризики.
Тривалий будівельний проєкт: довгобуд
Під тривалими будівельними проєктами розуміють об’єкти, які реалізуються вкрай повільно, з перенесенням встановлених термінів здачі більш ніж на рік. Незважаючи на це, забудовник не розоряється, і компанія залишається в цілості й схоронності.
На ринку виникають ситуації, коли терміни здачі будинків переносяться не більше ніж на рік, а найчастіше на 3-6 місяців. У таких випадках важливо зрозуміти причину затримки отримання квартир: буває, що навіть сумлінні компанії не можуть здати вже побудований житловий комплекс через конфлікти з місцевою адміністрацією.
Щоб убезпечити себе від купівлі квартири в об’єкті тривалого будівництва, необхідно тверезо оцінювати заявлені терміни здачі будинку. Найсильніше на ці терміни впливають технології будівництва. Швидше за інших зводяться панельні будинки, будівництво яких сьогодні може тривати кілька місяців, оскільки всі основні елементи збираються заздалегідь на заводі.
Монолітні житлові комплекси будуються довше, і вони найбільш популярні на ринку. Будівництво таких новобудов займає до двох років, при цьому їхні якісні характеристики і різноманітність планувань квартир вищі, ніж у панельних аналогів.
Найбільш трудомісткими є цегляні будівлі, що часто зустрічаються в преміальному сегменті житла, термін завершення будівництва яких визначається архітектурною концепцією.
Клімат також впливає на терміни зведення новобудови. У південних регіонах Росії будівництво ведеться швидше, ніж на решті території країни. Це пов’язано з неможливістю проведення робіт нульового циклу в холодну пору року, таких як підготовка котловану і заливка фундаменту.
Більшість забудовників враховують усі можливі ризики та форс-мажорні обставини, тому включають у графік здачі новобудов додатковий “буферний” рік. Якщо компанія обіцяє здати квартиру менш ніж за півтора року, у вас є підстави їй не довіряти.
Обман і шахрайство
Останнім часом ми дедалі рідше чуємо про ошуканих пайовиків, з цим активно борються законодавство і спеціалізовані відомства. Проте в різних регіонах країни продовжують з’являтися недобросовісні компанії, які прагнуть обдурити своїх клієнтів.
Уникнути обману як зацікавленій особі
Щоб убезпечити свої інвестиції, дуже важливо ретельно перевірити забудовника, у якого ви вирішили придбати квартиру. Сьогодні це можна зробити, не виходячи з дому, просто знайшовши інформацію в загальнодоступних джерелах.
Висновок
Покупці квартир на первинному ринку більш захищені порівняно з покупцями на вторинному ринку нерухомості: у новобудові можна не побоюватися незаконних перепланувань, обтяжень через спадкові спори та інших проблем. Однак під час вибору квартири в новобудові слід утриматися від поспішності, зосередившись на вивченні репутації забудовника і прозорості документів. Важливо не соромитися ставити запитання і запитувати додаткові дані. Якщо розібратися в нюансах складно, рекомендується звернутися по допомогу до юриста або фахівця з нерухомості.
