Приобретение квартиры — значимое событие, связанное либо с оформлением ипотечного кредита, либо с длительным накоплением средств. Будущие владельцы должны проявлять осторожность и тщательно проверять как объект недвижимости, так и застройщика. Мы расскажем, как безопасно приобрести квартиру в новостройке, чтобы уберечься от обмана и не стать жертвой мошенников.
Совет № 1. Оценка репутации застройщика
Старайтесь не приобретать квартиру в новостройке, построенной малоизвестной компанией. Даже если застройщик известен, обязательно проверьте отзывы реальных клиентов, размещенные на независимых площадках (социальные сети, форумы), а также упоминания в СМИ. Особое внимание уделите сайту застройщика: на нем должна быть представлена информация о сроках строительства с необходимой разрешительной документацией. Кроме того, следует учитывать:
- количество успешно построенных и сданных домов;
- темпы возведения объектов, наличие случаев срыва сроков строительства.
Посещение офисов выбранных компаний, а также уже сданных ими объектов поможет получить достоверную информацию о качестве построенных зданий и возможных «подводных камнях», с которыми столкнулись владельцы недвижимости на этапе заключения сделки. Изучите партнеров застройщика: если он сотрудничает с крупными банками, холдингами, подрядными организациями, это свидетельствует о высоком рейтинге компании, укрепляющем доверие.
Совет № 2. Мониторинг документов
Каждый потенциальный клиент застройщика имеет право на доступ к информации и данным, позволяющим убедиться в добросовестности потенциального контрагента. Во время визита в офис обязательно ознакомьтесь с учредительными документами. Застройщик должен иметь не только лицензию, но и разрешение на строительство, а также документы на землю. Рекомендуется запросить образец договора купли-продажи, в котором должны быть указаны:
- сроки завершения строительства;
- условия расторжения договора и штрафные санкции за их нарушение;
- соглашение о фиксации стоимости квадратного метра, в противном случае компания оставляет за собой право изменять тариф;
- сроки передачи квартиры и документов, необходимых для оформления собственности.
Желательно, чтобы договор был изучен независимым юристом во избежание «мелкого шрифта» и некорректных формулировок. Обратите внимание, что застройщик может реализовывать недвижимость через собственный отдел продаж или привлекать агентства: прямая сделка выгоднее, иначе покупателю придется дополнительно оплачивать услуги посредников.
Совет № 3. Выбор района
Не менее важным является и выбор населенного пункта с учетом:
- удобства езды транспортом до работы;
- существующей и будущей инфраструктуры;
- транспортной доступности, наличие парковочных мест;
- экологических факторов;
- а также потенциала будущего развития.
Разумная и взвешенная покупка квартиры в новостройке предполагает разумный и взвешенный выбор планировки и площади. Именно от этих параметров будет зависеть последующее комфортное проживание в приобретенной недвижимости.
Основные риски при покупке квартиры
Приостановка строительства и банкротство застройщика
Одним из самых неблагоприятных исходов покупки квартиры на первичном рынке является полная остановка строительства и банкротство застройщика. Сегодня государство активно борется с этой проблемой: принимает соответствующие законы, успешно работает направление защиты прав покупателей жилья. Тем не менее еще не так давно подобная ситуация была распространена.
Если вы столкнулись с приостановкой строительства, не стоит отчаиваться. Скорее всего, другая компания завершит работы и передаст долгожданную квартиру позже установленного срока, либо вам вернут деньги.
Когда застройщик больше не может продолжать работу и покрывать долги, его официально объявляют банкротом. Если компания обанкротилась, это не означает, что при покупке квартиры вы стали жертвой мошенников. Часто такой исход является следствием удорожания строительных материалов или различных форс-мажорных ситуаций.
После получения статуса банкрота имущество застройщика продается, а все вырученные средства идут на погашение долгов компании перед кредиторами. Средства не сразу доходят до покупателей жилья, желающих вернуть деньги, сначала компания должна рассчитаться со своими сотрудниками. Что происходит со зданием в этой ситуации? Возможны два варианта развития событий:
Здание переходит к новому застройщику, который завершает работы и передает квартиру владельцу. Если покупатель жилья решает дождаться окончания строительства, то он включается в реестр требований о передаче имущества.
В случае банкротства застройщика участники долевого строительства могут договориться и самостоятельно создать жилищно-строительный кооператив для завершения работ.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, мы рекомендуем планировать покупку квартиры у хорошо зарекомендовавших себя застройщиков, имеющих значительный опыт и земельный банк. Как правило, такие компании устойчивы к изменениям на рынке, а их бюджеты позволяют не беспокоиться о рисках.
Затянувшийся строительный проект: долгострой
Под затянувшимися строительными проектами понимаются объекты, которые реализуются крайне медленно, с переносом установленных сроков сдачи более чем на год. Несмотря на это, застройщик не разоряется, и компания остается в целости и сохранности.
На рынке возникают ситуации, когда сроки сдачи домов переносятся не более чем на год, а зачастую на 3-6 месяцев. В таких случаях важно понять причину задержки получения квартир: бывает, что даже добросовестные компании не могут сдать уже построенный жилой комплекс из-за конфликтов с местной администрацией.
Чтобы обезопасить себя от покупки квартиры в объекте длительного строительства, необходимо трезво оценивать заявленные сроки сдачи дома. Наиболее сильное влияние на эти сроки оказывают технологии строительства. Быстрее других возводятся панельные дома, строительство которых сегодня может занимать несколько месяцев, поскольку все основные элементы собираются заранее на заводе.
Монолитные жилые комплексы строятся дольше, и они наиболее популярны на рынке. Строительство таких новостроек занимает до двух лет, при этом их качественные характеристики и разнообразие планировок квартир выше, чем у панельных аналогов.
Наиболее трудоемкими являются кирпичные здания, часто встречающиеся в премиальном сегменте жилья, срок завершения строительства которых определяется архитектурной концепцией.
Климат также влияет на сроки возведения новостройки. В южных регионах России строительство ведется быстрее, чем на остальной территории страны. Это связано с невозможностью проведения работ нулевого цикла в холодное время года, таких как подготовка котлована и заливка фундамента.
Большинство застройщиков учитывают все возможные риски и форс-мажорные обстоятельства, поэтому включают в график сдачи новостроек дополнительный «буферный» год. Если компания обещает сдать квартиру менее чем за полтора года, у вас есть основания ей не доверять.
Обман и мошенничество
В последнее время мы все реже слышим об обманутых дольщиках, с этим активно борются законодательство и специализированные ведомства. Тем не менее в различных регионах страны продолжают появляться недобросовестные компании, стремящиеся обмануть своих клиентов.
Как избежать обмана как заинтересованному лицу
Чтобы обезопасить свои инвестиции, очень важно тщательно проверить застройщика, у которого вы решили приобрести квартиру. Сегодня это можно сделать, не выходя из дома, просто найдя информацию в общедоступных источниках.
В заключение
Покупатели квартир на первичном рынке более защищены по сравнению с покупателями на вторичном рынке недвижимости: в новостройке можно не опасаться незаконных перепланировок, обременений из-за наследственных споров и других проблем. Однако при выборе квартиры в новостройке следует воздержаться от поспешности, сосредоточившись на изучении репутации застройщика и прозрачности документов. Важно не стесняться задавать вопросы и запрашивать дополнительные данные. Если разобраться в нюансах сложно, рекомендуется обратиться за помощью к юристу или специалисту по недвижимости.
