Купля-продажа офиса на практике является одной из наиболее сложных и рискованных сделок на рынке недвижимости.
Для безопасной покупки офисного здания требуются специализированные юридические знания в отрасли сопровождения сделок с недвижимостью. Поскольку в большинстве случаев структура собственности офиса является с юридической точки зрения очень непростой, — собственниками нежилого помещения могут быть несколько лиц, в том числе иностранных. А объект покупки непосредственно может состоять из нескольких отдельно расположенных сооружений.
Исходя их этого необходимо осуществлять комплексную предпродажную подготовку и проверку всех необходимых документов.
Юридическое сопровождение купли-продажи офиса является обязательным для обеспечения безопасности сделки.
Помощь юриста при покупке офиса заключается в проведении юридического анализа документов, которые надлежащим образом подтверждают право собственности.
Юристы для покупки офисов
На практике право собственности на офисы оформляется по нижеуказанным схемам:
- физическое или юридическое лицо регистрирует право собственности на основании договора-купли продажи недвижимости либо других гражданско-правовых сделок (дарения, обмена и т.д.);
- офисное здание переходит в собственность в процессе процедуры приватизации государственного или коммунального имущества;
- собственность регистрируется на основании решения суда;
- собственность регистрируется на представительство иностранной компании на основании заключенных сделок главной иностранной компанией.
Также рекомендуется в обязательном порядке тщательно проверять следующую информацию:
- возможные аресты / обременения, которые касаются офисного здания;
- введены ли все офисные помещения в эксплуатацию;
- есть ли в наличии необходимые документы на технические коммуникации;
- соответствует ли целевое назначение земельного участка, на котором расположено офисное здание, требованиям действующего законодательства (собственник офиса может пользоваться землей на основании государственного акта на право собственности или заключенного договора аренды; при аренде земельного участка необходимо изучить строк действия аренды и целевое назначение земельного участка, кроме этого, следует подтвердить данные в публичной кадастровой карте и проверить информацию в судебных реестрах);
- информация о возможных уголовных, судебных делах относительно собственников офиса;
- информация / документы на реконструкцию, перепланировку офиса, в случае, если данные процедуры имели место.
Кроме того, очень часто возникает вопрос, — какие документы нужны для покупки офиса, чтоб сопровождение сделки с офисом в Киеве произошло наиболее эффективно. В этом случае рекомендуется получить от продавца следующие документы для продажи офиса:
- документы, подтверждающие дееспособность продавца офиса (если собственником помещения является юридическое лицо, — необходимо дополнительно исследовать полномочия директора относительно подписания сделок по продаже недвижимого имущества);
- документы, подтверждающие право собственности на офис;
- технический паспорт на офисное помещение;
- документы, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок, на котором расположен офис.
Далее юрист для покупки офиса, после изучения указанных документов, может истребовать дополнительные документы для проведения юридического анализа.
При проверке документов и подписании сделки любые возможные юридические шибки недопустимы, — потому что они влекут потерю вложенных финансовых средств. В частности, если при заключении договора купли-продажи офиса были не соблюдены нормы действующего законодательства Украины, соглашение может признаваться недобросовестным продавцом недействительным. В таком случае офис возвращается предыдущему собственнику, а денежные средства, оплаченные добросовестным покупателем в качестве стоимости покупки офиса, на практике вернуть почти невозможно (по разного рода мошенническим схемам финансы быстро уходят на банковские счета третьих юридических лиц, находящиеся за границей).
Также необходимо понимать, что продажа офисных помещений может осуществляться разными правовыми путями: начиная от заключения стандартных договоров купли-продажи, заканчивая переоформлением корпоративных прав соответствующей иностранной компанией, которая владеет недвижимостью в Украине. В последнем случае все процедуры с целью покупки офиса проводятся в соответствии с украинским законодательством и законодательством страны регистрации компании нерезидента. Юристы компании «Lotysh&Partners;» имеют успешный и многолетний опыт сопровождения сделок купли-продажи офисов. Мы профессионально проверяем все необходимые документы перед покупкой офиса и предоставляем юридические заключения о рисках, которые присутствуют в том или ином объекте недвижимости.
Юридическое сопровождение купли-продажи офиса, при поддержке наших специалистов, включает следующие действия:
- юридическая проверка офиса;
- юридическая проверка собственника офиса;
- предоставление юридического заключения по результатам проверки;
- подготовка финансовой схемы купли-продажи офиса;
- подготовка документов для купли-продажи офиса;
- присутствие юриста на сделке, — помощь юриста при покупке офиса;
- регистрация права собственности на приобретенный офис.
