Попередній договір купівлі-продажу квартири

Як показує практика, перед підписанням договору купівлі-продажу квартири, часто виникає потреба в підписанні попередніх угод, які можуть бути виражені в різних формах.

Необхідність підписання таких угод найчастіше виникає з наступних підстав, наприклад:

Продавцю квартири потрібен час для того, щоб зібрати повний пакет документів, необхідних для укладення основного договору;
Покупцеві потрібен час для того, щоб зібрати повну суму коштів.

У зв'язку з вищевказаними чинниками сторонам може бути запропоновано підписати такі види угод:

Попередній договір купівлі-продажу квартири;
Домовленість про наміри;
Договір завдатку та ін.

Тому слід звернути увагу на деякі норми чинного законодавства:

1. Відповідно до частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

2. Частиною 4 статті 635 Цивільного кодексу України передбачено, що в разі укладення договору про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, його не можна вважати попереднім договором.

Окремо відзначимо, що договір завдатку в цивільному законодавстві взагалі не прописаний, однак поняття «задаток» чітко визначено в Цивільному кодексі України.

Стаття 570 Цивільного кодексу України визначає, що завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Відповідно до статті 571 Цивільного кодексу України, якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості.

3. Відповідно до частини 1 статті 657, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Тобто, з огляду на вищевикладене, наш юрист з нерухомості рекомендує підписувати тільки той варіант попереднього договору купівлі-продажу квартири:

Сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором;
В якому забезпеченням виконання умов договору виступає саме «задаток» (в такому випадку продавець і покупець несуть солідарну відповідальність у разі порушення умов договору);
Який буде нотаріально посвідчений в обов'язковому порядку.

Розглянемо перелік дій, які Вам потрібно зробити для підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири.

1. Забезпечити явку осіб, які мають права на цю квартиру і обов'язково всіх хто буде виступати, як продавець / продавці при підписанні основного договору купівлі-продажу.

Найпростіший варіант, коли квартира належить одному власникові, але такий випадок зустрічається досить рідко. Найчастіше квартира належить кільком власникам присутність яких на підписання даного роду угод є обов'язковим. Дуже часто нерухомість купується в шлюбі, в такому випадку особі, яка продає квартиру, необхідно забезпечити присутність чоловіка / дружини, які будуть давати згоду на продаж такої квартири при підписанні основного договору.

2. Вимагати у продавців для огляду оригінали правовстановлюючих документів, паспортів, ідентифікаційних кодів, свідоцтв про шлюб / розлучення.

2.1. Що стосується правовстановлюючих документів, то вони можуть бути наступні:

свідоцтво про право власності;
свідоцтво про право на спадщину;
договір відчуження (купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання);
копія рішення суду та ін.

2.2. Паспортні дані, на що звернути увагу?

Згідно з пунктом 8 Положення про паспорт громадянина України затвердженого постановою ВРУ від 26 червня 1992 року № 2503-XII, а саме: «Термін дії паспорта, виготовленого у вигляді паспортної книжечки, не обмежується. У паспортну книжечку при досягненні громадянином 25- і 45-річного віку вклеюються нові фотографії, що відповідають її віку. Паспорт, в якому не вклеєно таких фотографій при досягненні його власником зазначеного віку, вважається недійсним.»

2.3. Свідоцтво про шлюб / розлучення

Зверніть увагу, відмітка в паспорті не є документом, який підтверджує факт заміжжя або розірвання шлюбу, такими документами згідно Сімейного кодексу України є тільки свідоцтво про шлюб та свідоцтво про розірвання шлюбу.

Крім цього, якщо потенційний продавець втрачав паспорт, або паспорт був перевиданий з якихось інших причин, там може не виявитися вищевказаних відміток про шлюб. В такому випадку Вам необхідно витребувати у продавця довідку з РАГСу про те, чи перебуває, або чи перебувала, дана людина в офіційному шлюбі. Дану довідку також можна отримати подавши адвокатський запит за допомогою адвоката.

3. Звірити реквізити продавця / продавців, що вказані в попередньому договорі, з ідентифікуючими документами (паспорт, ідентифікаційний код);

4. Предмет попереднього договору.

Відповідно до частини 1 статті 635, попередніми є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Наприклад: «Сторони зобов'язуються в майбутньому, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (далі - Основний договір) на умовах, в порядку та строки, визначені цим Договором.»

5. Чітко вказати термін, до якого сторони домовляються підписати основний договір.

За погодженням з продавцем вкажіть достатній термін для підготовки ним документів для продажу.

6. Визначити місце підписання основного договору.

Обов'язково, в попередньому договорі вкажіть адресу нотаріуса у якого буде здійснюватися угода купівлі-продажу квартири.

7. Сума основного договору в гривнях.

Згідно статті 524 Цивільного кодексу України, зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті.

З цього випливає, що в попередньому договорі потрібно обов'язково вказувати суму в гривнях і при необхідності вказати її еквівалент в іноземній валюті.

Зверніть увагу:

Часто сторони, при купівлі-продажу нерухомості, намагаються занизити реальну вартість в попередньому договорі (в основному) з метою зменшення оплати податків.

З цього, в попередньому договорі, як і основному, рекомендуємо Вам вказувати всю суму, яку Ви реально будете оплачувати, тому що у випадку судового розгляду довести, що Ви сплатили за квартиру більше, ніж вказано в договорі, буде не реально.

8. Визначити обов'язки сторін.

Зобов'язання продавця (приклад):

1. надати:

оригінали документів, які підтверджують право власності на Об'єкт;
«Виписка з реєстру прав власності нерухомого майна» на Об'єкт (при необхідності);
технічний паспорт;
звіт про незалежну експертну оцінку;
довідку про зареєстрованих осіб - Форма - № 3;
рішення ради опіки та піклування (якщо співвласниками Об'єкту є, або прописані малолітні, неповнолітні або недієздатні особи);
свідоцтво про шлюб / розірвання шлюбу;
довідку про відсутність заборгованості по комунальних платежах;
акт звірки по електроенергії.

2. Підготувати пакет документів необхідний для підписання договору купівлі-продажу Об'єкта і надати копії покупцеві (вказати до якого числа), але не пізніше ніж за день до підписання договору купівлі-продажу Об'єкта;

3. Зняти з реєстраційного обліку всіх зареєстрованих на об'єкті осіб до підписання договору купівлі-продажу Об'єкта;

4. Звільнити Об'єкт протягом чотирнадцяти календарних днів з дня підписання договору купівлі-продажу Об'єкта і передати ключі від Об'єкту покупцеві;

5. З моменту підписання даного договору, не порушувати умов, термінів і цін продажу Об'єкта, без узгодження з покупцем, а також припинити покази Об'єкту;

6. Забезпечити присутність всіх дієздатних власників з усіма документами, необхідними для підписання договору купівлі-продажу Об'єкта; При їх відсутності - надати нотаріально засвідчене доручення на право підписання договору купівлі продажу Об'єкта і необхідних для нотаріуса заяв на користь покупця. У разі присутності неповнолітніх, малолітніх, недієздатних або обмежено дієздатних власників (співвласників) Об'єкту, забезпечити присутність осіб, уповноважених діяти від їх імені, з правом розпорядження Об'єктом, а саме з правом підписання договору купівлі-продажу Об'єкта;

7. Не проводити ремонтні та інші роботи пов'язані з перебудовою (переплануванням) Об'єкту, а також не проводити інших дій, що можуть істотно вплинути на вартість об'єкта, а саме: не проводити демонтаж і заміну сантехнічних систем; не розбирати / замінювати повністю або частково покриття підлог; не проводити демонтаж газового і електричного обладнання Об'єкту; не проводити демонтаж телефонних кабелів, кабелів телевізійних антен, вентиляційних систем; не здавати Об'єкт в оренду; нікого не реєструвати в Об'єкті;

8. Надати нотаріусу оригінали відповідно оформлених паспортів громадянина України (повинні бити вклеєні фотографії по досягненню 25 або 45 років), або громадянина іншої країни (з завіреним прикладом), або довідку на тимчасове / постійне проживання і оригінал реєстраційного номера облікової картки платника податків на кожного з власників Об'єкту, надати свідоцтво про шлюб / розірвання шлюбу, заяву / згода подружжя (при необхідності \ вимозі нотаріуса);

9. Сплатити державне мито в розмірі 1% від вартості об'єкта, податок з доходів фізичних осіб при продажу нерухомого майна (якщо виникає), послуги банку, пов'язані з оформленням договору купівлі-продажу Об'єкта;

10. Прибути для підписання договору купівлі-продажу Об'єкта в день, місце і час узгоджені сторонами, але не пізніше терміну зазначеного в пункті (відповідний пункт договору) даного договору.

Зобов'язання покупця (приклад):

Сплатити, збір до пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості об'єкта, послуги банку, пов'язані з оформленням договору купівлі-продажу Об'єкта і послуги нотаріуса до підписання договору купівлі-продажу Об'єкта;
Надати нотаріусу оригінали відповідно оформлених паспортів громадянина України (повинні бити вклеєні фотографії по досягненню 25 або 45 років), або громадянина іншої країни (з завіреним прикладом), або довідку на тимчасове / постійне проживання і оригінал реєстраційного номера облікової картки платника податків на кожного з власників об'єкта, надати свідоцтво про шлюб / розірвання шлюбу, заяву / згода подружжя (при необхідності \ вимозі нотаріуса);
Провести розрахунок з продавцем до підписання договору купівлі-продажу Об'єкта;
Прибути для підписання договору купівлі-продажу Об'єкта в день, місце і час узгоджені сторонами, але не пізніше терміну зазначеного в пункті (відповідний пункт договору) даного договору.

9. Погодити відповідальність сторін.

Оптимальним варіантом є відповідальність сторін у рівних частках, згідно статті 571 Цивільного кодексу України, яка регламентує, правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком.

Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості.
Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.
У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

10. Після узгодження всіх умов договору, підписати кожну сторінку попереднього договору.