«LOTYSH & PARTNERS»™
Офіційний сайт юридичної фірми LOTYSH & PARTNERS
Копіювання інформації дозволено тільки з прямого не закритого від індексування посилання на першоджерело
Підтримка сайта seok.com.ua
Як показує практика, перед підписанням договору купівлі-продажу квартири, часто виникає потреба в підписанні попередніх угод, які можуть бути виражені в різних формах.
Необхідність підписання таких угод найчастіше виникає з наступних підстав, наприклад:
У зв'язку з вищевказаними чинниками сторонам може бути запропоновано підписати такі види угод:
Тому слід звернути увагу на деякі норми чинного законодавства:
1. Відповідно до частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
2. Частиною 4 статті 635 Цивільного кодексу України передбачено, що в разі укладення договору про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, його не можна вважати попереднім договором.
Окремо відзначимо, що договір завдатку в цивільному законодавстві взагалі не прописаний, однак поняття «задаток» чітко визначено в Цивільному кодексі України.
Стаття 570 Цивільного кодексу України визначає, що завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Відповідно до статті 571 Цивільного кодексу України, якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості.
3. Відповідно до частини 1 статті 657, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Тобто, з огляду на вищевикладене, наш юрист з нерухомості рекомендує підписувати тільки той варіант попереднього договору купівлі-продажу квартири:
1. Забезпечити явку осіб, які мають права на цю квартиру і обов'язково всіх хто буде виступати, як продавець / продавці при підписанні основного договору купівлі-продажу.
Найпростіший варіант, коли квартира належить одному власникові, але такий випадок зустрічається досить рідко. Найчастіше квартира належить кільком власникам присутність яких на підписання даного роду угод є обов'язковим. Дуже часто нерухомість купується в шлюбі, в такому випадку особі, яка продає квартиру, необхідно забезпечити присутність чоловіка / дружини, які будуть давати згоду на продаж такої квартири при підписанні основного договору.
2. Вимагати у продавців для огляду оригінали правовстановлюючих документів, паспортів, ідентифікаційних кодів, свідоцтв про шлюб / розлучення.
2.1. Що стосується правовстановлюючих документів, то вони можуть бути наступні:
2.2. Паспортні дані, на що звернути увагу?
Згідно з пунктом 8 Положення про паспорт громадянина України затвердженого постановою ВРУ від 26 червня 1992 року № 2503-XII, а саме: «Термін дії паспорта, виготовленого у вигляді паспортної книжечки, не обмежується. У паспортну книжечку при досягненні громадянином 25- і 45-річного віку вклеюються нові фотографії, що відповідають її віку. Паспорт, в якому не вклеєно таких фотографій при досягненні його власником зазначеного віку, вважається недійсним.»
2.3. Свідоцтво про шлюб / розлучення
Зверніть увагу, відмітка в паспорті не є документом, який підтверджує факт заміжжя або розірвання шлюбу, такими документами згідно Сімейного кодексу України є тільки свідоцтво про шлюб та свідоцтво про розірвання шлюбу.
Крім цього, якщо потенційний продавець втрачав паспорт, або паспорт був перевиданий з якихось інших причин, там може не виявитися вищевказаних відміток про шлюб. В такому випадку Вам необхідно витребувати у продавця довідку з РАГСу про те, чи перебуває, або чи перебувала, дана людина в офіційному шлюбі. Дану довідку також можна отримати подавши адвокатський запит за допомогою адвоката.
3. Звірити реквізити продавця / продавців, що вказані в попередньому договорі, з ідентифікуючими документами (паспорт, ідентифікаційний код);
4. Предмет попереднього договору.
Відповідно до частини 1 статті 635, попередніми є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Наприклад: «Сторони зобов'язуються в майбутньому, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (далі - Основний договір) на умовах, в порядку та строки, визначені цим Договором.»
5. Чітко вказати термін, до якого сторони домовляються підписати основний договір.
За погодженням з продавцем вкажіть достатній термін для підготовки ним документів для продажу.
6. Визначити місце підписання основного договору.
Обов'язково, в попередньому договорі вкажіть адресу нотаріуса у якого буде здійснюватися угода купівлі-продажу квартири.
7. Сума основного договору в гривнях.
Згідно статті 524 Цивільного кодексу України, зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті.
З цього випливає, що в попередньому договорі потрібно обов'язково вказувати суму в гривнях і при необхідності вказати її еквівалент в іноземній валюті.
Часто сторони, при купівлі-продажу нерухомості, намагаються занизити реальну вартість в попередньому договорі (в основному) з метою зменшення оплати податків.
З цього, в попередньому договорі, як і основному, рекомендуємо Вам вказувати всю суму, яку Ви реально будете оплачувати, тому що у випадку судового розгляду довести, що Ви сплатили за квартиру більше, ніж вказано в договорі, буде не реально.
8. Визначити обов'язки сторін.
1. надати:
2. Підготувати пакет документів необхідний для підписання договору купівлі-продажу Об'єкта і надати копії покупцеві (вказати до якого числа), але не пізніше ніж за день до підписання договору купівлі-продажу Об'єкта;
3. Зняти з реєстраційного обліку всіх зареєстрованих на об'єкті осіб до підписання договору купівлі-продажу Об'єкта;
4. Звільнити Об'єкт протягом чотирнадцяти календарних днів з дня підписання договору купівлі-продажу Об'єкта і передати ключі від Об'єкту покупцеві;
5. З моменту підписання даного договору, не порушувати умов, термінів і цін продажу Об'єкта, без узгодження з покупцем, а також припинити покази Об'єкту;
6. Забезпечити присутність всіх дієздатних власників з усіма документами, необхідними для підписання договору купівлі-продажу Об'єкта; При їх відсутності - надати нотаріально засвідчене доручення на право підписання договору купівлі продажу Об'єкта і необхідних для нотаріуса заяв на користь покупця. У разі присутності неповнолітніх, малолітніх, недієздатних або обмежено дієздатних власників (співвласників) Об'єкту, забезпечити присутність осіб, уповноважених діяти від їх імені, з правом розпорядження Об'єктом, а саме з правом підписання договору купівлі-продажу Об'єкта;
7. Не проводити ремонтні та інші роботи пов'язані з перебудовою (переплануванням) Об'єкту, а також не проводити інших дій, що можуть істотно вплинути на вартість об'єкта, а саме: не проводити демонтаж і заміну сантехнічних систем; не розбирати / замінювати повністю або частково покриття підлог; не проводити демонтаж газового і електричного обладнання Об'єкту; не проводити демонтаж телефонних кабелів, кабелів телевізійних антен, вентиляційних систем; не здавати Об'єкт в оренду; нікого не реєструвати в Об'єкті;
8. Надати нотаріусу оригінали відповідно оформлених паспортів громадянина України (повинні бити вклеєні фотографії по досягненню 25 або 45 років), або громадянина іншої країни (з завіреним прикладом), або довідку на тимчасове / постійне проживання і оригінал реєстраційного номера облікової картки платника податків на кожного з власників Об'єкту, надати свідоцтво про шлюб / розірвання шлюбу, заяву / згода подружжя (при необхідності \ вимозі нотаріуса);
9. Сплатити державне мито в розмірі 1% від вартості об'єкта, податок з доходів фізичних осіб при продажу нерухомого майна (якщо виникає), послуги банку, пов'язані з оформленням договору купівлі-продажу Об'єкта;
10. Прибути для підписання договору купівлі-продажу Об'єкта в день, місце і час узгоджені сторонами, але не пізніше терміну зазначеного в пункті (відповідний пункт договору) даного договору.
Зобов'язання покупця (приклад):
9. Погодити відповідальність сторін.
Оптимальним варіантом є відповідальність сторін у рівних частках, згідно статті 571 Цивільного кодексу України, яка регламентує, правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком.
10. Після узгодження всіх умов договору, підписати кожну сторінку попереднього договору.
Офіційний сайт юридичної фірми LOTYSH & PARTNERS
Копіювання інформації дозволено тільки з прямого не закритого від індексування посилання на першоджерело
Підтримка сайта seok.com.ua
My comments