search adware
  • Пн - Пт с 10:00 до 19:00.
  • ст. м. Лукьяновская, ул. Сечевых Стрельцов, 77.
юридический блог
оренда офісу

Відповідно до п. 170.1.2. ПК України податковим агентом платника податку – орендодавця нежитлової нерухомості є орендар. Отже, у цьому разі саме юридична особа буде податковим агентом (буде нараховувати і сплачувати податок з доходу фізичних осіб)

При цьому, відповідно до п. 170.1.2. ПК України,   об'єкт   оподаткування  визначається  виходячи  з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.

Мінімальна  сума  орендного   платежу   визначається   за методикою  (  1253-2010-п ), що затверджується Кабінетом Міністрів України,  виходячи  з  мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного  метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її  розташування,  інших  функціональних та якісних показників, що встановлюються  органом  місцевого  самоврядування  села,  селища, міста,  на  території  яких  вона розташована, та оприлюднюється у спосіб,   найбільш  доступний  для  жителів  такої  територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до  початку  звітного  (податкового)  року,  об'єкт  оподаткування визначається  виходячи  з  розміру  орендної  плати, зазначеного в договорі оренди.

Відповідно до Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженої постановою КМУ від 29.12.2010р. № 1253 мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно.

Згідно п. 3. Вказаної Методики:

«Мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна за такою формулою:

П = З х Р,

де П - мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно у гривнях;

З - загальна площа орендованого нерухомого майна у кв. метрах;

Р - мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно (далі - орган місцевого самоврядування), у гривнях».

Згідно п. 4. Методики:

«Органам місцевого самоврядування рекомендується визначати мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна за такою формулою: Рн
Р = _________,

К х 12

де Р - мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна у гривнях;

Рн - середня вартість 1 кв. метра новозбудованого об'єкта, подібного до орендованого, яка обчислюється залежно від ринкової вартості, у гривнях;

К - коефіцієнт окупності об'єкта у разі надання його в оренду, що відповідає проектному строку експлуатації такого об'єкта (від 5 до 100 років).

5. Органи місцевого самоврядування можуть застосовувати під час визначення мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна такі додаткові коефіцієнти:

М - місцезнаходження об'єкта нерухомого майна. У разі розміщення такого об'єкта у центральній, курортній, історичній або заповідній зоні населеного пункту зазначений коефіцієнт дорівнює 2, близько від центру - 1,5, далеко від центру - 1;

Ф - вид функціонального використання об'єкта нерухомого майна. У разі використання такого об'єкта для провадження виробничої діяльності зазначений коефіцієнт дорівнює 2, іншої комерційної діяльності - 3, некомерційної діяльності, у тому числі для проживання фізичних осіб, - 1;

Т - інші якісні характеристики об'єкта (висота житлового приміщення, внутрішнє оснащення, технічний стан тощо).

У разі застосування додаткових коефіцієнтів мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна рекомендується визначати за такою формулою:

Рн

Р = __________ х М х Ф х Т, К х 12

де Рн - середня вартість 1 кв. метра новозбудованого об'єкта, подібного до орендованого, яка обчислюється у гривнях, залежно від вартості будівництва.

При цьому формула, зазначена в пункті 4 цієї Методики, не застосовується.

При цьому, якщо    орган   місцевого   самоврядування   не   визначив мінімальної вартості місячної оренди 1 кв.  метра загальної  площі нерухомого   майна   чи  не  оприлюднив  її  до  початку  звітного податкового  року  у  спосіб,  найбільш  доступний   для   жителів територіальної  громади,  об'єкт  обкладення  податком  на  доходи фізичних осіб визначається орендарем (крім  орендарів  -  фізичних осіб,  які  не  є  суб'єктами  господарювання)  виходячи з розміру орендної плати, передбаченого в договорі оренди».

На даний час по місту Києву є проект рішення Київради «Про визначення мінімальної вартості місячної орендної плати 1 кв. м загальної площі нерухомого майна фізичних осіб»:

«Відповідно до підпункту 170.1.2 пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України, статті 95 Житлового кодексу Української РСР, частини п'ятої статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Постанови Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 № 1253 «Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб», з метою упередження ухилення від оподаткування фізичних осіб, які отримують доходи від надання нерухомого майна в оренду, Київська міська рада ВИРІШИЛА:

1.Встановити:

1.1 мінімальну місячну вартість оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна у розмірі 6,92 грн (з ПДВ);

- 1.2. при визначенні мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна застосовуються:

-- 1.2.1 додатковий коефіцієнт місцезнаходження об’єкта нерухомого майна в зонах охорони пам'яток за наступною класифікацією:

--- у разі розміщення об'єкта нерухомого майна у центральній, курортній, історичній або заповідній зоні населеного пункту, коефіцієнт місцезнаходження об’єкта нерухомого майна дорівнює 2;

--- у разі розміщення об'єкта нерухомого майна близько від центру, коефіцієнт місцезнаходження об’єкта нерухомого майна дорівнює 1,5;

--- у разі розміщення об’єкта нерухомого майна далеко від центру, коефіцієнт місцезнаходження об’єкта нерухомого майна дорівнює 1;

-- 1.2.2- коефіцієнт функціонального використання об'єкта нерухомого майна за наступною класифікацією:

--- для провадження виробничої діяльності коефіцієнт функціонального використання об'єкта нерухомого майна дорівнює2;

--- іншої комерційної діяльності коефіцієнт функціонального використання об'єкта нерухомого майна дорівнює 3;

--- некомерційної діяльності, у тому числі для проживання фізичних осіб коефіцієнт функціонального використання об'єкта нерухомого майна дорівнює 1.;

1.3 мінімальну місячну вартість оренди 1 кв. м за користування житловим приміщенням за договором піднайму у розмірі 4,26 грн (з ПДВ), з урахуванням статті 95 Житлового кодексу Української РСР.
2. Це рішення набуває чинності після його офіційного оприлюднення.

3. Уповноважити Державну податкову адміністрацію у м. Києві надавати роз’яснення з питань застосування цього рішення.

4. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію Київської міської ради з питань власності».

Таким чином, відповідно до проекту даного рішення можна брати за основу суму 6,92 грн. (вартість мінімальної місячної вартості оренди) і множити дану суму на коефіцієнт 2 (у разі розміщення нерухомого майна в центрі) або на коефіцієнт 1,5 (у разі розміщення нерухомого майна близько від центру). Також, визначену вартість мінімальної місячної вартості оренди необхідно множити на коефіцієнт 2 (коефіцієнт функціонального використання для провадження виробничої діяльності) або на коефіцієнт 3 (коефіцієнт функціонального використання для іншої комерційної діяльності).

При цьому, необхідно мати на увазі, що у даному разі мова йде саме про мінімальну вартість оренди, нижче якої орендодавці не мають права визначати розмір орендної плати.

Але також необхідно мати на увазі, що вказане рішення Київради станом на 12.12.2012р. не підписане і не зареєстроване належним чином, відповідно, даний документ ще не набрав законної сили.

У зв’язку з цим, можна застосовувати положення п. 170.1.2. ПК України, де зазначено, якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до  початку  звітного  (податкового)  року,  об'єкт  оподаткування визначається  виходячи  з  розміру  орендної  плати, зазначеного в договорі оренди.

При визначенні розміру орендної плати у договорі оренди також треба мати на увазі, якщо такий договір укладається між підприємством та фізичною особою, яка є засновником даного підприємства, такі особи є пов’язаними особами у розумінні п. 14.1.59 ПК України:

«пов'язані особи - юридичні та/або фізичні особи, взаємовідносини між якими можуть впливати на умови або економічні результати їх діяльності чи діяльності осіб, яких вони представляють і які відповідають будь-якій з наведених нижче ознак:

фізична особа або члени її сім'ї, які здійснюють контроль за платником податку.

Під контролем господарської діяльності платника податку слід розуміти:

а) володіння безпосередньо або через пов'язаних фізичних та/або юридичних осіб часткою (паєм, пакетом акцій) статутного фонду платника податку в розмірі не менш як 20 відсотків статутного фонду платника податку».

Відповідно до п. 39.1. ст. 39 ПК України у разі здійснення платником податків операцій з пов’язаними особами застосовується звичайна ціна:

«Звичайна ціна на товари (роботи, послуги) збігається з договірною ціною, якщо інше не встановлено цим Кодексом і не доведено зворотне, в тому числі в результаті неможливості визначення звичайної ціни із застосуванням положень пунктів 39.3 - 39.4 цієї статті».

Тобто, якщо договір оренди укладено з пов'язаними особами, то розмір орендної плати не повинен перевищувати звичайної ціни.

Андрей Лотыш, адвокат, руководитель Юридической фирмы "Лотыш и Партнеры".

Вверх