search adware
  • Пн - Пт с 10:00 до 19:00.
  • ст. м. Лукьяновская, ул. Сечевых Стрельцов, 77.
юридический блог
юрист по недвижимости форум

Материалы выступления на форуме по недвижимости 25.10.2013г.

Денежные финансовые расчеты на территории Украины во время подписания договоров купли-продажи недвижимости: правила и действующие нормативные ограничения.

С 1 сентября 2013 года в Украине вступило в действие постановление Национального Банка Украины "Об установлении граничной суммы наличных расчетов". Согласно данному документу расчеты на сумму свыше 150 тысяч гривен, в том числе, по сделкам купли-продажи недвижимости, могут производиться только в безналичной форме. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, как видим, теперь имеет ряд важных аспектов. На данное время расчеты при подписании договоров купли-продажи недвижимости могут осуществляться, в частности, путем:

 а) перевода средств с текущего счета физического лица - покупателя на текущий счет другого физического лица – продавца;

  • б) внесение и/или перевода средств на отдельный депозитныйсчет нотариуса;
  • в) открытие депозитного счета на имя другого физического лиц (на имя продавца недвижимости).

Юридические риски во время приобретения «первичной недвижимости» в Украине. Рекомендации относительно исключения и минимизации рисков.

Во время приобретения первичной недвижимости у покупателя физическоголица возникают на практике следующие риски:

  • а) риск «недостроя» или потенциального «долгосторя». В данном случае строительство затягивается на неопределенное количество времени, нарушаются все оговоренные сроки строительства.
  • б) риск просрочки ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Недвижимое имущество не вводится в эксплуатацию в надлежащие оговоренные сроки.
  • в) риск уменьшения площади / технических характеристик недвижимости. После завершения строительства и оформления покупателем права собственности выявляется несоответствие реальной площади / технических характеристик недвижимости с данными, которые оговаривались при подписании договора на приобретение недвижимости.

Рекомендации относительно исключения и минимизации рисков:

  • проверка и юридический анализ документов на компанию застройщика;
  • проверка и юридический анализ документов на финансовую компанию;
  • проверка и юридический анализ документов на компании подрядчиков;
  • проверка и юридический анализ разрешительной документации на строительство;
  • проверка и юридический анализ договора купли-продажи первичной недвижимости.

Юридическая защита приобретенной недвижимости: построение эффективной юридической структуры. Неофициальная статистика свидетельствует: после приобретения особо ценных объектов недвижимости унового собственника иногда могут появляться не совсем приятные «результаты» от данного приобретения, направленные на незаконное лишение права собственности на недвижимое имущество.

Чтобы не ждать наступления внезапной и неожиданной борьбы за приобретенное имущество рекомендуется сразу начать строить юридическую структуру защиты права собственности. Первый шаг на этом пути -  консультация юриста.

Варианты построения данной юридической структуры могут быть следующими:

Юридический аудит недвижимости.

В данном случае необходимо обратить внимание на юридическую чистоту сделки, по которой состоялось приобретение объекта недвижимости. В договоре должны присутствовать все необходимые существенные условия. Далее следует осуществить комплексный юридический аудит всех документов, касающихся недвижимости. Следует выяснить, каким именно образом, и в каком порядке была приобретена недвижимость первичным владельцем, - чтобы выявить все возможные юридические риски по приобретенному объекту недвижимости. Поможет это сделать юрист по недвижимости нашей юридической фирмы.

Обременяем объект недвижимости.

Сразу после оформления и регистрации права собственности на недвижимое имущество следует предупредить наступление неожиданных возможных случаев перехода собственности к другим лицам на основании незаконных и поддельных документов. Для этого можно предоставить / передать приобретенное недвижимое имущество в ипотеку. С целью оформления ипотеки собственник недвижимости можетзаключить соответствующее соглашение с «дружественным» юридическим или физическим лицом, по которому выполнение согласованного сторонами обязательства обеспечивается недвижимостью. И в случае возникновения угрожающей ситуации приобретенная недвижимость сразу переходит к ипотекодержателю.

Подписание предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Наличие заключенного предварительного договора на возможное отчуждение в дальнейшемприобретенной недвижимости дает возможность быстро переоформить данную недвижимость в случае необходимости на нужное лицо. А в случае возникновения судебных споров, «покупатель» объекта недвижимости по заключенному предварительному договору может отстаивать свои права, в качестве потенциального собственника. Или самостоятельно инициировать необходимые судебные споры.

Судебное решение в качестве главной юридической защиты.

Согласно ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Украины обстоятельства, установленные судебным решением по гражданскому, хозяйственному или административному делу, вступившее в законную силу, не доказываются при рассмотрении других дел, в которых участвуют те же лица или лицо, относительно которого установлены эти обстоятельства.

Таким образом, если по соответствующему судебному делу (инициированному собственником приобретенной недвижимости) суд вынесет решение, в котором будет установлено, что объект недвижимости был приобретен правомерно, на вполне законных основаниях, договор является действующим и заключенным и т.д., - указанные аргументы можно использовать в качестве уже установленных фактов в других делах по защите права собственности на недвижимость. Такие обстоятельства не доказываются при рассмотрении других дел по данному объекту недвижимости.

Адвокат Лотыш Андрей Михайлович

Вверх