search adware
  • Пн - Пт с 10:00 до 19:00.
  • ст. м. Лукьяновская, ул. Сечевых Стрельцов, 77.
юридический блог
защита земли права собственности

Как защитить то, что приобретено. Практические аспекты защиты права собственности на земельный участок от незаконных посягательств

Договор на приобретение земли подписан, документы зарегистрированы в необходимых государственных органах и учреждениях, необходимые формальные процедуры пройдены и все сложности будто бы позади. Кажется, теперь новому владельцу можно ожидать наступления только положительных последствий такого приобретения: это может быть предоставление участка в аренду, использования под строительство жилых домов или офисов, ведения крестьянского хозяйства и прочее. Но действительно ли землевладельца ждут только положительные результаты, стоит ли формально подходить к приобретенным земельным активам и не пытаться ли хотя бы минимально юридически защитить то, что приобретено.

Неофициальная статистика свидетельствует, что после приобретения земли, особенно, если местонахождение участка является весьма ценным (например, соответствующая рекреационная территория или центральные районы столицы или городов областного значения, или просто большая площадь земли) у собственника могут появляться и не совсем приятные «результаты» от такого приобретения, направленные на принудительное прекращение права собственности. В частности, относительно землевладельца могут возбуждаться неожиданные уголовные, судебные дела, проводиться проверки контролирующими органами. Далее в рамках данных дел изымаются правоустанавливающие и другие документы на землю и, как следствие, оспаривается их законность / правомерность.

Таким образом, новому владельцу после оформления документов на земельный участок стоит в первую очередь подумать именно о юридической защите своего актива с целью противодействия возможным неправомерным посягательствам со стороны третьих лиц. Вокруг приобретенной земли целесообразно построить надежное юридическое защитное «ограждение». Итак, следует не ждать наступления внезапной и неожиданной борьбы за свой земельный актив, а сразу начать строить юридическую структуру защиты права собственности.

В данной статье остановимся на главных этапах построения юридической структуры защиты приобретенных земельных активов, которые могут быть такими.

Осуществляем юридический аудит земельного участка

Прежде, необходимо обратить внимание на юридическую чистоту сделки, по которой состоялось приобретение земли. В договоре должны присутствовать все необходимые существенные условия, целевое назначение, площадь и местоположение должны соответствовать необходимым техническим документам на землю, на указанную категорию земель по соответствующему целевому назначению не должно быть установленных ограничений на отчуждение. Проверить документы договора поможет юрист по земельным делам у которого есть соответствующий опыт.

Согласно ст. 132 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК Украины) соглашения о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются, и подлежат государственной регистрации.

Сделка должна содержать:

  • название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);
  • вид сделки;
  • предмет соглашения (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т.п.);
  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
  • сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
  • сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);
  • договорную цену;
  • права и обязанности сторон;
  • кадастровый номер земельного участка;
  • момент перехода права собственности на земельный участок.

Далее следует осуществить комплексный юридический аудит всех документов, касающихся земельного участка. Это могут быть первичные решения органа местного самоуправления или исполнительной власти о предоставлении / выделение земельного участка, согласования документов в соответствующих государственных органах и учреждениях, техническая документация, проекты землеустройства, выкопировки и другие документы.

Следует выяснить, каким именно образом и в каком порядке была приобретена земля первичным владельцем

Если земельный участок предоставлялся бесплатно в пределах норм приватизации, необходимо иметь в виду, что статьей 121 ЗК Украины четко определены предельные нормы бесплатной передачи участков гражданам Украины из земель государственной или коммунальной собственности. Хотя на практике органы местного самоуправления, исполнительной власти достаточно часто нарушают положения данной статьи ЗК Украины относительно установленных максимальных площадей безвозмездной передачи земельных участков, или просто предоставляют такие земельные участки совсем по другим целевым назначениям.

Если же земельный участок предоставлялся первичном владельцу не в порядке бесплатной приватизации, а на основании договора купли-продажи, следует помнить об обязательном применении статей 127, 134 ЗК Украины. В таком случае земельные участки государственной или коммунальной собственности или права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис) подлежат продаже только на конкурентных началах (земельных торгах).

Результатом юридического аудита должно быть либо подтверждение правильности / правомерности всех документов на землю, в том числе, по которым состоялось первичное оформление земельного актива. Или выявление нарушений в документах, процедурах оформления / переоформления права собственности на земельный участок и немедленное устранение в связи с этим всех юридических рисков.

Обременяем земельный участок

Сразу после оформления и регистрации права собственности на землю следует предупредить наступление неожиданных возможных случаев перехода собственности к другим лицам на основании незаконных и поддельных документов, в том числе на земельный участок
Указанное достигается путем предоставления земельного участка в ипотеку.

Согласно ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке» ипотека - это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим Законом.

В данном случае собственник земельного участка заключает соответствующее соглашение с «дружественным» юридическим или физическим лицом, по которому выполнение согласованного сторонами обязательства обеспечивается недвижимостью - землей. А в случае возникновения угрожающей ситуации земельный участок сразу переходит к ипотекодержателю. Также, часто на практике ипотекодержателями земельных участков выступают банковские учреждения, с которыми владельцы земли «сотрудничают» на основании заключенных кредитных договоров.

Оформляем право собственности на недвижимость

На этом этапе целесообразно построить на земельном участке хотя бы минимальное по площади и объему здание, оформить и зарегистрировать право собственности на такой объект недвижимости.

С первого взгляда указанный способ будто бы и ничем не помогает владельцу земли. Но на самом деле наличие в собственности любого объекта недвижимости на земельном участке предоставляет владельцу многие значимые юридические преимущества.

Во-первых, заинтересованность в земельном участке, на котором расположены частные здания будет, мягко говоря, намного меньше в отличие от земель без дополнительного недвижимого имущества. Во-вторых, даже если теоретически допустить, что недобросовестные оппоненты каким-то образом смогут незаконно переоформить документы на землю, наличие права собственности на здания будет сильно осложнять и мешать осуществлять все спланированные действия по «изъятию» земельного участка. И что самое главное, указанное позволит растянуть во времени борьбу, что крайне невыгодно для агрессоров.

Также, владелец земли во время возникновения первых угрожающих признаков может заключить договор купли-продажи именно здания и воспользоваться положениями ст. 120 Земельного кодекса Украины, по которой в случае приобретения права собственности на здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

Заключаем предварительный договор купли-продажи земельного участка

Наличие заключенного предварительного договора отчуждения земельного участка дает возможность быстро переоформить землю в случае необходимости на нужное лицо. А в случае возникновения судебных споров, «покупатель» земли по заключенному предварительному договору может отстаивать свои права на земельный актив. Или самостоятельно инициировать нужные судебные споры.

Согласно ст. 635 Гражданского кодекса Украины предыдущим является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, - в письменной форме.

Таким образом, такие договоры относительно земли должны в обязательном порядке нотариально заверяться. Но что является очень ценным для владельца, предварительные договоры не подлежат государственной регистрации, информация о таких договорах не поступает государственным органам или учреждениям. Соответственно, предварительные договоры относительно земли является «конфиденциальными» и могут оперативно и неожиданно использоваться владельцем участка в любое нужное время.

Также, следует иметь в виду, что в отношении некоторых земельных участков установлены ограничения по заключению предварительных договоров на отчуждение (как и основных договоров купли-продажи). Согласно ч. 15 раздела Х Переходных положений ЗК Украины соглашения в части передачи прав на будущее (в том числе, предварительные договоры) на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности и земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев) являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

Получаем решение суда

Согласно ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Украины обстоятельства, установленные судебным решением по гражданскому, хозяйственному или административному делу, вступившее в законную силу, не доказываются при рассмотрении других дел, в которых участвуют те же лица или лицо, относительно которого установлены эти обстоятельства.

Согласно ст. 124 Конституции Украины судебные решения принимаются судами именем Украины и являются обязательными к исполнению на всей территории Украины.

Указанные положения действующего законодательства Украины землевладелец может также использовать в построении собственной юридической защиты приобретенного актива. В частности, если в инициированном судебном споре суд вынесет решение, в котором будет установлено, что земельный участок приобретен владельцем правомерно, первичная процедура выделения земли проходила с соблюдением норм закона, договор считается заключенным и т.д., - указанные аргументы можно использовать в качестве преюдициальных фактов в других делах по защите права собственности на землю. Такие обстоятельства не доказываются при рассмотрении других дел, в которых участвуют те же лица или лицо, относительно которого установлены эти обстоятельства.

При этом, данные обстоятельства не требуют доказывания, если одновременно выполняются следующие условия:

  • соответствующее обстоятельство установлено судебным решением (решением / постановлением суда);
  • судебное решение вступило в законную силу;
  • в деле участвуют те же лица, которые принимали участие в предыдущей деле.

В связи с этим, с целью подтверждения правомерности оформления / приобретение земли, в таких делах стоит привлекать в качестве сторон все соответствующие государственные органы и учреждения, которые участвовали в процессе первичного оформления или регистрации права собственности / пользования на земельный участок.

Приглашаем иностранных «гостей»

В данном случае для защиты земельного участка привлекается подконтрольная компания нерезидент.

Для этого земля предварительно передается владельцем в уставный капитал украинского юридического лица, а право собственности переоформляется на данное предприятие. После чего, в состав участников такого предприятия вводится компания нерезидент. Или земельный участок сразу переоформляется на нерезидента путем подписания договора купли-продажи, с учетом ограничений, установленных положениями ЗК Украины.

Кроме того, компания нерезидент должна быть зарегистрированной именно в той юрисдикции, с которой Украина подписала международное соглашение о содействии и защите инвестиций.

Таким образом, наличие указанной компании нерезидента позволит в случае возникновения любого судебного или иного спора относительно земельного актива «вытягивать» данные споры для достижения максимального результата юридической защиты в соответствующие международные учреждения.

Необходимо отметить, что вышеуказанные элементы правовой защиты обычно не являются панацеей решения всевозможных вопросов или проблем по приобретенному земельному участку. Но применение данной структуры правовой защиты позволит максимально повысить шансы удержать и отстоять свое право собственности.

Кроме того, в ходе практического применения указанных предложений необходимо учитывать наличие многих факторов: площадь земельного участка, целевое назначение, установленные ограничения, правовой статус владельца земли и другие.

Андрей Лотыш
руководитель
Юридической фирмы «Лотыш и Партнеры»

Вверх