Інвестиції в нерухомість популярні в будь-якій економічній ситуації. Такі вкладення в довгостроковій перспективі обіцяють високий дохід і фінансову стабільність. Водночас ринок нерухомості – це зона певного ризику, де часто провертаються незаконні махінації. Тому без допомоги юриста купити нежитлове приміщення в Києві дуже складно. Розібратися в хитросплетіннях законодавства і тонкощах оформлення правовстановлюючих документів людині без відповідної освіти практично неможливо.
Що належить до нерухомого майна
Зверніть увагу:
По суті нерухоме майно – це будівля, яку використовують для будь-яких цілей, крім проживання в ній людей, відносять до нежитлового фонду. Використовуються такі приміщення в адміністративних, соціальних, культурних, а найчастіше – в комерційних цілях. Продаж нежитлових приміщень здійснюється приватними та юридичними особами відповідно до чинного законодавства.
Положення Податкового кодексу України визначають такі типи комерційної нерухомості:
- Приміщення готельного типу, включно з кемпінгами, санаторіями, барами, мотелями, базами відпочинку тощо.
- Офісні приміщення: площі для адміністративних і конторських цілей.
- Будівлі для торгівлі: окремі магазини, приміщення під аптеки, торгові центри або приміщення в них, криті ринки, приміщення для СТО тощо.
- Стоянки, гаражі.
- Складські, промислові та виробничі приміщення.
- Зали для публічних виступів.
- Допоміжні приміщення житлового фонду.
Вартість нежитлових приміщень залежить від багатьох чинників: розташування об’єкта, загальна площа, параметри і планування, стан і тип будівлі, наявність або відсутність комунікацій. За статистикою ріелтерських контор середня ціна одного квадратного метра 26 945 грн.
Як купити комерційну нерухомість
Перед купівлею необхідно визначитися з цілями використання об’єкта нерухомості. Якщо планується подальша здача в оренду, то офіс або приміщення під магазин будуть найкращими варіантами. Звернувшись до адміністрації бізнес- або торговельних центрів, що цікавлять, можна дізнатися про наявність вільних площ та умови купівлі. На стадії оцінки об’єкта необхідно акцентувати увагу на таких критеріях:
- Загальний стан. З’ясувати, чи потрібен капітальний або косметичний ремонт. Це особливо важливо для офісних і торгових площ.
- Розвиненість інфраструктури. Для приміщень під склади необхідна наявність транспортної розв’язки, для ділових центрів – доступність під’їзних шляхів тощо.
- Інженерні комунікації. Для салону краси або медичного центру вкрай важлива наявність централізованого водопостачання. Відсутність або наявність інтернету, системи опалення також істотно впливає на ціну.
На цьому етапі краще вдатися до допомоги юриста з нерухомості, який прекрасно орієнтується в принципах ціноутворення на ринку і підкаже, чи не завищена вартість об’єкта. Головним завданням фахівця є аналіз усіх аспектів майбутньої угоди. Юрист вивчає:
- репутацію забудовника (власника);
- юридичні підтвердження прав власності;
- легітимність забудови, законність схеми продажу;
- документи, що підтверджують наявність обтяжень, судових позовів тощо;
- реальні переваги та недоліки об’єкта;
- юридичні нюанси пропонованої угоди.
За допомогою професійних консультацій можна звести до мінімуму ризики і передбачити можливі несприятливі наслідки.
Юридичні тонкощі
Після того, як знайдеться об’єкт з відповідною вартістю і характеристиками, настає найважливіша стадія процесу купівлі нежитлового приміщення – безпосередньо угода. Спочатку об’єкт передається у власність шляхом оформлення угоди купівлі-продажу. Потім обов’язково укладаються договори на надання комунальних послуг.
Основні документи, які знадобляться при укладанні угоди:
- правовстановлюючі;
- акти з БТІ, техпаспорт на нежитлове приміщення;
- посвідчення особи продавця і покупця.
Список необхідних паперів може бути широким і залежить від конкретної ситуації. Купити нежитлове приміщення в новобудові під офіс – це не те саме, що купити торговельну площу у великому ТЦ у центрі міста. Юрист-консультант врахує всі особливості угоди і підготує необхідні папери відповідно до законодавства України.
Коли всі папери в порядку, то оформлення проходить швидко. Однак, як показує практика, продавці не завжди витрачають час і гроші на приведення документів у відповідний стан. Тоді юрист займається цими питаннями від імені власника. Об’єкти, які знаходяться на ділянках у постійному землекористуванні, (це може бути окремо розташоване приміщення під магазин або оптову базу) необхідно перереєструвати в “Київземі”. Після купівлі приміщення в підвалі, найімовірніше, знадобиться укладати договори на надання комунальних послуг з “Київенерго” і “Київводоканалом” тощо.
Маючи справу з дорогим нерухомим майном, дуже важливо отримати на руки правильно оформлені документи. Грамотний юрист владнає всі складнощі, пов’язані з купівлею нежитлового приміщення: зареєструє право власності на майно в реєстрі речових прав, узгодить технічні умови експлуатації з комунальними службами та простежить за “чистотою” проведеної угоди. Така допомога істотно заощадить час і грошові кошти.
