• Пн - Пт с 10:00 до 19:00.
  • ст. м. Лукьяновская, ул. Сечевых Стрельцов, 77.
  • 044 232-14-91
  • (095) 728-80-33
  • (067) 323-22-79
  • (093) 530-24-50
юридический блог
покупка заграничной недвижмости гражданами Украины

По статистическим данным международных риелторских агентств, граждане Украины в последнее время становятся все более активными участниками на рынке купли-продажи заграничной недвижимости. Наибольшей популярностью для приобретения объектов недвижимости среди украинцев пользуются такие страны, как Великобритания, Испания, Кипр, Италия, Германия, Чехия, Болгария.

Недвижимость за рубежом покупают исходя из разных целей: для постоянного или временного проживания, более надежного вложения денежных средств, возможности последующего оформления вида на жительство, развития или расширения бизнеса и др. Кроме того, многие иностранные банки, для предоставления возможности приобрести интересующее помещение или земельный участок, предлагают воспользоваться выгодными кредитными условиями, в частности, - низкими процентными ставками (особенно, по сравнению с украинскими банками), что также прямо способствует развитию рынка заграничной недвижимости.

Но перед покупкой всегда возникает множество вопросов юридического характера: каким образом проверить добросовестность продавца, нет ли установленных для наших граждан ограничений, как правильно заключить договор купли-продажи недвижимости и т.пр.

Исходя из этого, хотелось бы более детально остановиться именно на юридических аспектах процедуры приобретения заграничной недвижимости гражданами Украины.

Итак, предположим, все этапы, связанные с предварительным ознакомлением с объектом недвижимости и ее продавцом пройдены, стоимость покупки урегулирована. Стороны готовы подписать договор купли-продажи недвижимости.

Рекомендуется, чтобы дальнейшие юридические действия со стороны украинского покупателя были следующими:

 

Проведение юридического аудита (проверки) документов на недвижимость

В первую очередь необходимо проверить по документам является ли объект недвижимости «первичным» (например, непосредственно построенным продавцом) или «вторичным» (приобретенным в предыдущих собственников). Далее необходимо обращать внимание на законность оформления/приобретения «первичной»/«вторичной» недвижимости, проверить все права на земельный участок, на котором она расположена, регистрационные документы, отсутствие любых обременений. Дополнительно необходимо проанализировать предыдущий договор купли-продажи недвижимости, если данный документ есть в наличии у продавца.

Проведение юридического аудита (проверки) документов на продавца недвижимости

Следует обратить внимание, кто является собственником (продавцом) недвижимости: физическое или юридическое лицо. Если физическое лицо, - проверяются его паспортные данные, семейное положение, место проживание, другие характеристики. Если собственник юридическое лицо – необходимо проверить все регистрационные и учредительные документы, наличие компании в государственном реестре, кто имеет право подписывать договора, установлены ли ограничения для директора (или другого уполномоченного лица) по подписанию договоров.

Выявление действующих ограничений в стране местонахождения недвижимости

В разных странах могут быть установлены свои правила, процедуры покупки недвижимости. Часто можно встретить разного рода ограничения на приобретение недвижимости, установленные для иностранных граждан (в том числе, для граждан Украины). Так в некоторых странах, действуют ограничения на покупку иностранцами земельных участков, или существует возможность купить недвижимость только на зарегистрированное юридическое лицо на территории данного государства.

Заключаем договор купли-продажи недвижимости

При заключении сделки обязательно необходимо детально изучить все пункты договора, проверить правильность характеристик объекта недвижимости и его продавца, сверить согласованную стоимость покупки и порядок, способы, сроки проведения финансовых расчетов. Также, рекомендуется прописать ответственность продавца в случае дальнейшего выявления каких либо скрытых недостатков в данном объекте недвижимости. И только после выполнения вышеуказанных рекомендаций целесообразно подписывать договор купли-продажи недвижимости.

Проведение финансовых расчетов, получение в Украине лицензии на валютные операции

Порядок оплаты стоимости покупки по заключенному договору может устанавливаться сторонами по разному: полная, частичная оплата при заключении сделки, последующие поэтапные перечисления и т.д. Но необходимо иметь в виду, что согласно украинскому законодательству (Декрет Кабинета Министров Украины «О системе валютного регулирования и валютного контроля» от 19.02.1993г. № 15-93) оплата нашими гражданами стоимости объекта зарубежной недвижимости в пользу нерезидента в иностранной валюте является валютной операцией. Соответственно, перед проведением финансовых расчетов необходимо получить индивидуальную лицензию на валютные операции. Данная лицензия выдается Национальным банком Украины на протяжении 25 рабочих дней с момента получения необходимых документов (при отсутствии возражений со стороны специальных государственных органов по борьбе с организованной преступностью, которым предварительно банк подает информацию о возможности выдачи указанной лицензии).

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Во многих странах право собственности на недвижимость возникает именно после регистрации договора купли-продажи в соответственном государственном реестре (по аналогии с украинским законодательством). При регистрации на оборотной стороне договора ставится соответствующая печать.

Вышеуказанные рекомендации относительно покупки недвижимости могут дополняться, изменяться в зависимости от юрисдикции местонахождения недвижимости, характеристик объекта, индивидуальных пожеланий со стороны продавца/покупателя.

Также необходимо обратить внимание на то, что на практике многие украинские покупатели часто приобретают недвижимость не на физическое лицо, а на юридическое. Для этой цели используются иностранные компании, в том числе, зарегистрированные в оффшорных юрисдикциях. То есть, перед покупкой создается соответствующая иностранная компания, а после этого недвижимость покупается на данное юридическое лицо, которое непосредственно подписывает договор купли-продажи недвижимости. В указанном варианте покупки могут быть свои положительные моменты, в частности, возможность получить ипотечный кредит на большую сумму, обеспечить конфиденциальность собственнику недвижимости, легче получить вид на жительство.

В любом случае, независимо от того, каким образом будет покупаться заграничная недвижимость, на физическое лицо или на иностранную компанию, юридическая сторона сделки всегда должна быть безупречной. Это, в свою очередь, позволит избежать возникновения в дальнейшем каких либо рисков, связанных с покупкой, и предоставит новому собственнику возможность действительно достичь предварительно поставленных целей в результате приобретения недвижимости за рубежом.

Андрей Лотыш
адвокат, руководитель
Юридической фирмы «Лотыш и Партнеры»

Вверх